任志强在最新一次公开演讲中阐释了其对楼市供求指标的看法：从供给侧看，常用的在建施工面积并不代表真实库存，因为期房已销售，但在2-3年建设期内仍被计入库存量；从需求侧看，小学生在人口中的占比更能反映真实购房需求。任志强于1月7日在上海参加一场投资策略会的视频正在网络上流传。
2016年初，楼市调控以去库存为基调。当时市场上常被援引的库存数据是在建施工面积，施工面积意味着潜在库存量。截至2015年9月底，国家统计局数据显示，全国房地产在建施工面积为69.3亿平方米。任志强认为，期房一般需要2-3年交房，在建设期会一直被计入在施面积，但实际上期房早已被销售出去。
据国家统计局数据，2016年1-11月，全国商品房销售面积13.6亿平方米，竣工面积5.6亿平方米。据此计算，竣工商品房和销售商品房的比例约为1：2。“也就是说每竣工1套房，就销售2套房。还没见到房子就全卖光了，如果年年都是这样，还有多少房子给你卖啊？”任志强反问。
从需求侧看，常住人口增长的绝对数据包括了农民工等非购房需求，很难判断真实的购房需求。相比较来看，任志强认为，小学生在人口中的占比有助于判断真实的购房需求。小学生的数量意味着家庭人口在区域内至少常住12年，随着孩子的成长，家庭会产生换房或购房需求。他据此断言：“小学生增长的城市一定是未来房价上涨的城市。”
任志强总结，对房价的预测要基于政策的变化、土地供应量和房地产投资开发量。从历史经验看，中国的房地产市场就是政策市。2009年、2013年、2016年房价的波动均受调控政策出台影响，政策周期一般在18个月甚至更短。
从常识来看，土地供应量决定了未来两年的房地产开发量，与楼市库存量共同决定了总体供应量。
回顾2016年，他认为，此轮房价的上涨主要由于此前两年的政府减少土地供应和房地产开发投资量同步减少。国家统计局数据显示，2014年至2015年，全国土地供应连续两年减少30%，房地产开发投资增速持续下滑，再加上楼市真实库存减少，因此造成2016年房价疯涨。
以北京为例，2016年北京土地出让金收入为852亿元，创5年新低，仅完成年初供地计划的26%。任志强指出，如果按照2015年的地价水平，以2016年的实际供地规模推算，2016年土地出让金仅能达到600亿元，这说明地价一直在涨，那么房价也必然继续涨。
(来源：财新网)
