来源：上海证券报·中国证券网
作者：梁敏
当雷声响起来的时候，不要惊慌，因为一切都有征兆，只不过你没有注意。
好吧，小编这次就告诉你一个征兆：房地产调控要出狠招了！
征兆从哪里看出来的？
昨天傍晚新华社发了一篇关于中央政治局会议的新闻稿。
新华社北京4月25日电中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《关于巡视中央政法单位情况的专题报告》。中共中央总书记习近平主持会议。
小编通读通稿全文后发现，有一点不同寻常之处：中央在谈及房地产市场时，措辞方面出现了一点微妙的变化。
此次中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意，这里用的是“加快形成”四个字。
关于这一点之前是怎么表述的呢？
去年底召开的中央经济工作会议：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
今年政府工作报告：加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
从“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，这是什么节奏，你该知道了吧！
背景：去年9月底开始，包括一线城市和热点二线城市在内的多地拉开房地产调控序幕；今年3月以来，热点城市限贷、限购力度再度升级，取得初步成效。但房地产市场存在的深层次矛盾尚未有效解决，一、二线城市房价上升的压力仍然存在，三、四线城市去库存压力仍然较大。
小编第一时间连线了业内权威专家和分析人士，听听他们的看法。
国务院发展研究中心市场经济研究所
房地产研究室副主任刘卫民：
对于措辞的变化可以从这三点来理解：
1.中央还在积极推进房地产长效机制的过程中，且力度加大；
2.调控效果初步显现。要把诸如信贷政策等短期政策与长期政策结合起来，现在是一个很好的时间窗口；
3. 监管部门对房地产市场的认识也是随着房地产市场的发展、成熟和壮大而不断加深的，以全局性、战略性眼光来考虑问题会更深刻。
首都经济贸易大学土地资源
与房地产管理系主任赵秀池：
长效机制的建立对稳定房地产市场、实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位至关重要。长效机制既要符合国情，也要适应市场规律，其内容应包括：供求双向调节，实现供求平衡；根据不同住房需求采取不同政策，有保有压，在满足基本住房需求的同时，抑制投机投资性需求；大力发展租赁市场，建立购租并举的住房制度；为城镇化提供符合需要、适销对路的多元化土地及房产；落实地方政府责任，因城施策制定房地产调控政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：
措辞的变化说明了在长效机制建立方面，已经不是停留在研究的阶段，而是到了不断形成可操作性和可执行性文本的时候。
目前有关长效机制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些细节性的内容也在处于不断修改过程中。预计类似房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则等都有可能写入房地产市场长效机制的内容中。
交行金融研究中心高级研究员夏丹：
从研究建立到加快建立和形成，对楼市顶层设计的要求进一步加快，反映出建立长效机制的迫切性。目前房地产调控措施多为短频快去急火，其中一部分手段并不适合长期使用，房地产税、土地供应等中长期平稳楼市的手段依然不能缺位。
写到这里，小编再综合一下专家观点，建立房地产市场的基础性制度和长效机制，政策或涉及四大领域：
一是，住房金融领域，政策性住房金融将是一项重要内容；二是，税收领域，房地产税呼声很大，但仍在寻找适宜推出的一个时机；三是，土地领域，比如，如何打通集体建设用地和国有建设用地，实现精准的土地调控；四是，保障性住房领域，一个值得关注的方面是如何建立针对新市民的保障性住房体系。
延伸阅读
楼市去杠杆上半场
资金奔流房地产依然汹涌
记者于祥明
自去年9月份以来的楼市去杠杆，正显示积极的变化。
央行发布的今年第一季度金融机构贷款投向统计报告显示，房地产贷款增速回落。到一季度末，人民币房地产贷款余额增速比上年末低0.9个百分点，并且个人住房贷款余额增速也比上年末低1.1个百分点。
但是，中国指数研究院25日发布的一季度房地产报告分析，今年1-3月，个人住房贷款仍处于较高水平，住户中长期贷款同比增幅超三成。
“可见资金大量流向房地产的现象并未减弱，而贷款结构不合理引发的潜在金融风险仍显著。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者表示，楼市去杠杆正出现积极变化，但绝对不可过度乐观，仍要因城施策，从严调控。
房企杠杆率高位回落
调控之下，楼市去杠杆出现了一丝喜意。
央行数据显示，一季度末，人民币房地产贷款余额28.39万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末低0.9 个百分点；一季度增加1.7万亿元，同比多增1970 亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比上年占比低4.5 个百分点。
一季度末，地产开发贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%，降幅比上年末扩大16.6 个百分点。个人住房贷款余额19.05 万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1 个百分点。
安信证券诸海滨认为，一季度经济的良好开局，为脱虚向实、振兴实体经济和去杠杆创造了条件。
实际上，从房地产企业层面来看，其去杠杆的风险并不大。
中投证券分析师李少明等分析了A股65家房企2016年年报，发现这些上市房企负债结构持续优化：有息负债总量持平，长期借款占比提高，负债结构更加合理。
据统计，截至2016年末，房企有息负债（含短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款）总量约为5595亿元，同比增加3.1%，负债总额基本持平。
上市房企负债结构持续优化，短期借款与一年内到期的非流动负债显著降低，长期借款比重提升。2016年，短期借款与一年内到期的非流动负债分别为1368亿元、736亿元，较去年分别降低7.8%、10.6%，短期借款与一年内到期的非流动负债在有息负债中占比分别降低2、3个百分点至13%、24%。长期借款则同比增加11.9%至3491亿元，长期借款占比提升5个百分点至62%。
浙商证券分析师孙付也分析认为，楼市的繁荣带来房企收入和利润增速显著上升，2016年房地产行业主要财务指标好转，杠杆率从高位回落。
个人房贷仍处于较高水平
“去杠杆是个缓慢的过程，绝对不可过度乐观，而仍要因城施策，从严调控。”陈晟说。
中国指数研究院的最新数据显示，2016年房地产贷款占比明显提升，尤以个人住房贷款最为突出，2016年末个人住房贷款占总贷款的比重达到39%。
而今年1-3月，个人住房贷款仍处于较高水平。据统计，住户中长期贷款同比增幅超三成。可见资金大量流向房地产的现象并未减弱，而贷款结构不合理引发的潜在金融风险仍显著。
中国指数研究院的报告指出，从今年一季度贷款方面来看，新增人民币贷款量回落，但资金大量流向房地产的现象并未减弱，个人贷款占新增贷款比重过高，贷款结构存一定风险。
对此，陈晟认为，即随着热点城市的住房成交量大幅度回落，个人房贷利率从紧等趋势，“杠杆上的楼市”的去杠杆之路正缓步前行，但不可急于求成。
