2017年广州房地产市场运行分析发布

  “限价”“限签”“限贷”“限售”……去年，广州房地产市场受到了一系列政策因素影响。广州大学广州发展研究院、广州市蓝皮书研究会8月29日发布《2018年中国广州经济形势分析与预测》蓝皮书，书中由广州市统计局投资处课题组撰写的《2017年广州市房地产市场运行分析》（以下简称“分析”）一文用房地产开发投资、销售、价格等系列数据，对去年广州房地产市场发展进行了全景画像。

蓝皮书专家分析，去年广州市房地产开发投资平稳运行，住宅投资快速增长；新建商品房网签销售面积继续下降，但年底降幅有所收窄；新建商品住宅价格指数高开低走，后市比较平稳。从消费结构上看比较明显的特点是，住宅需求由“刚需”向“改善型需求”转移。

稳健

住宅投资快速增长，商业营业用房投资同比回落

报告中显示，2017年全市完成房地产开发投资2702.89亿元，同比增长6.4%,，增速较1-9月回落1.5个百分点，较1-6月和1-3月分别回落3.6个和4.2个百分点。从房地产开发投资增速全年走势情况看，增速在一季度冲高后不断回落，年中有所反弹，下半年趋势开始平稳。2017年，房地产开发投资占全市固定资产投资额比重45.66%，较1-6月减少2.37个百分点；拉动全社会固定资产投资增长2.9个百分点，较1-6月减少1.8个百分点。

从报告中的房地产开发投资分用途看，2017年，广州市住宅投资继续保持较好的增长态势，共完成投资1769.49亿元，同比增长11.0%，增速高于全市房地产开发投资4.6个百分点。住宅投资占全市房地产开发投资比重65.46%，拉动全市房地产开发投资增长6.9个百分点，是全市投资保持正增长的主要拉动力量。

由于去年年初广州相继出台了“317新政”和“330新政”等房地产调控措施，商业营业用房销售受到限制，其后市也不被开发商所看好，商业营业用房项目开发进度有所放缓，本年完成投资同比呈下降趋势。2017年，全市商业营业用房完成投资298.50亿元，同比大幅下降20.6%。办公楼和其他商品房分别完成投资330.23亿元和304.67亿元，同比分别增长8.6%和14.4%。

转变

住宅需求由“刚需”向“改善型需求”转移

分析中指出，从住宅投资分户型看，在二孩政策放宽的影响之下，全市住房需求发生了巨大变化，市场主导由上年的“刚需”向2017年的“改善型需求”转移，三房和小四房日益受到购房者青睐，90-144平方米住宅投资保持了快速增长趋势。

2017年，广州市90-144平方米住宅完成投资810.50亿元，同比大幅增长51.7%，增速高于全市住宅投资增速40.7个百分点，拉动全市住宅投资增长17.3个百分点，是全市住宅投资增长最重要的拉动力量。而90平方米以下和144平方米以上的住宅投资同比则呈回落趋势，分别完成投资599.67亿元和359.32亿元，同比下降11.9%和5.3%。

虽然住宅需求结构有所变化，但受到政策影响，去年广州新建商品房施工面积增速依然逐步回落。

2017年，全市新建商品房施工面积10658.49万平方米，同比增长5.9%，增速较1-6月回落3.1个百分点，较1-2月回落5.4个百分点。从施工面积构成情况看，四类房屋施工面积均有不同程度增长：住宅施工面积为6399.47万平方米，同比增长4.8%，增速较1-6月回落2.4个百分点；办公楼施工面积为1121.67万平方米，同比增长4.2%，增速较1-6月回落3.6个百分点；商业营业用房施工面积为1259.11万平方米，同比增长2.7%，增速较1-6月回落8.8个百分点；其他房屋施工面积为1878.24万平方米，同比增长13.6%，增速较1-6月回落1.6个百分点。

回落

商品住宅销售价格高开低走

分析指出，2017年，广州市新建商品房销售市场实现了开门红，成交量在年初持续走高推动商品住宅价格高涨。前4个月，新建商品住宅价格指数同比都达到了两成以上的增长幅度。为遏制房价过快增长，广州市委、市政府加强了对房地产销售市场的监管力度，并在2017年三月相继出台了“317新政”和“330新政”等房地产调控政策，严格限购、差别化信贷等一系列举措，使新建商品住宅价格指数开始逐步走低，5月份同比价格指数跌破20%，9月份跌破10%，12月逐步降至5.5%。

受限购政策收紧以及 “限价”“限签”“限贷”和“限售”等一系列房地产调控政策因素影响，广州市新建商品房销售面积继续呈现回落趋势。据广州市住建委网签数据显示，2017年，广州市新建商品房网签面积1313.50万平方米，同比下降25.9%，降幅较1-6月扩大22.4个百分点。从全年网签销售面积增速走势情况看，销售面积年初保持了较快增长态势，同比增速在1-3月到达全年峰值（25.3%）之后开始逐步回落，1-6月增速由正转负，1-12月逐步回落至全年最低点（-25.9%）。

从销售面积构成看，住宅、办公楼和商业营业用房销售面积增速较上半年均有不同程度的回落。其中，住宅网签销售面积大幅下降是广州市网签销售面积回落的最主要原因。2017年，广州市新建商品住宅网签销售面积为981.79万平方米，同比下降30.7%，降幅较1-6月大幅扩大19.9个百分点；办公楼销售面积为155.66万平方米，同比下降23.7%，而1-6月为同比增长5.8%；商业营业用房销售面积为78.53万平方米，同比下降14.8%，而1-6月为同比增长21.6%。

建议

继续严格限购政策，维持市场平稳

分析中指出，去年广州新建商品房库存大幅减少，市场供应结构有待进一步优化。同时，开发企业到位资金增速回落明显，新开工项目投资回落，开发投资后劲不足。

专家在分析报告中建议，首先应优化市场供应结构，稳定商品房销售市场价格。应该继续加快居住用地市场供应，进一步优化市场结构。对于市场库存压力较小的住宅类房屋，应继续严格限购政策，维持市场平稳。并且，应继续加强对新建商品住房预销售管理，严格落实商品房明码标价、一房一价制度，禁止擅自提价、捆绑销售、附加条件等行为，加强对新建商品住房预售价格和现房销售价格的指导工作。

其次，构建多元化融资体系，优化企业资金结构，鼓励合作开发，降低企业风险。最后，加强对房地产市场监测和管理，加快项目开发进度。鼓励房地产开发企业加快开发进度，继续加强对房地产开发市场监管力度，坚决打击供而不建等违规行为。在项目审批流程上，应积极寻求合理优化审批流程的方式，加强房地产开发项目前期审批和资本金管理，统筹安排，实时监管，加快推进房地产开发企业开工和建设进程。