楼市优化瞄向“豪宅线”，京沪政策调整预期升温

深圳房地产市场在11月22日这一天接连迎来两个重磅利好政策。其一为自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成；其二为优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件，通俗说就是“取消了豪宅线”。

两条政策甫一发出，即引起市场高度关注。这两项政策释放了哪些信号？将对购房群体产生怎样的实质性影响？其他一线城市是否有跟进的可能性？《证券日报》记者就相关问题采访了业内多位专家解读。

置换改善需求将激活

从此次深圳发布的两项政策内容来看，均为此前业内呼声最高的政策优化方向。

据新华社消息，11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。同日，深圳市住房和建设局发布的《深圳市住房和建设局关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，将普通住房认定标准调整为“住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）”。即仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件，而取消了此前“实际成交总价低于750（含本数）万元”这一价格限制条件。

对于深圳此次调整普通住房标准，中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时直言，此举符合市场预期。下半年以来，一线城市房地产需求侧政策持续优化，总体按照落实“认房不用认贷”政策、降低首付比例或房贷利率等思路进行。而在四个一线城市中，此前广州已经下调二套房首付比例，如今深圳跟进执行且首付比例下调幅度较大，同时又调整普通住房标准，释放的信号意义很强，利好楼市预期稳定，无论对深圳自身市场还是其他城市而言，都有积极影响。

中指研究院华南分院总经理杨红侠也对《证券日报》记者表示，深圳本次优化普通住房认定标准取消“总价750万元”的限制，可以直接减少购房者的各项税费，降低购房者压力。预计新政短期内将刺激深圳房地产市场成交量明显上升。

根据易居研究院测算，假定某深圳市民有唯一一套住房，其面积为120平方米，房价从800万元涨到了1000万元，且该房子已经持有5年时间。那么，该住宅被认定为普通住宅时，相比被认定为从此前的非普通住宅，税费减少约46.2万元（房价5%）。

在叶银丹看来，此次政策调整后，普通住宅认定不再看总价，利好部分总价超过750万元房子的交易，尤其是降低了刚需或者改善群体的交易税费成本。在二手房交易中，普通住宅税费为1%，非普通住宅为1.5%，也就是说，随着此次政策调整，未来满足条件的二手房交易可以直接减少0.5个百分点的税费。同时，二套房首付比例的降低，加上前期“认房不用认贷”等政策的落地，多项重磅利好政策叠加，将有助于激活深圳房地产市场的置换改善需求，促进深圳房地产市场回暖。

在杨红侠看来，此次深圳降低二套房首付比例并调整普通住房认定标准，进一步向市场释放了积极信号，有利于稳定楼市预期，激发潜在的刚需及改善型需求释放，预计短期内深圳房地产市场成交量将明显上升。

一线城市跟进可能性大

尽管9月份以来房地产支持政策在供需两端持续优化，但从国家统计局公布的数据来看，政策效果似乎正在边际减弱。

根据国家统计局日前发布的数据计算得知，从10月份的单月数据来看，虽然商品房销售额同比降幅连续3个月收窄，但商品房销售面积的同比降幅却略有扩大。

对此，叶银丹认为，深圳此次连出两大新政，对于房地产市场将起到较大的带头作用。另外，从成交数据来看，当前不只是深圳的房地产市场成交低迷，上海、北京也面临着类似的情况。这也说明，上一波“认房不用认贷”的政策效应已经基本释放，目前亟需新一轮的政策支持。预计未来在“因城施策”背景下，不排除北京、上海将视市场变化适时推出降低二套房首付等相关政策，以提升房地产市场活跃度。

易居研究院研究总监严跃进也表示，此次深圳的楼市支持政策具有风向标意义。从一线城市政策来看，落实“认房不用认贷”、降低首付和房贷利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。此前广州将二套房的首付比例降为四成，就说明二套房或改善性住房方面会有降低首付的政策操作。而此次深圳的两大新政，显然为后续北京、上海两个城市取消“豪宅线”创造了有利条件。

叶银丹认为，后续除了进一步下调首套房、二套房的首付比例和贷款利率外，类似减免置换型住房换购税费，上调首套房和置换房的公积金贷款额度、延长公积金贷款年限等政策内容，同样可以期待。此外，一线城市和热点二线城市也有可能逐步从非核心城区开始尝试放松限购政策。